Avocat défense du locataire à Marseille — Vos droits face au bailleur
Vous êtes locataire à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice ou dans les Bouches-du-Rhône, le Var ou les Alpes-Maritimes et vous rencontrez des difficultés avec votre propriétaire ? Non-restitution du dépôt de garantie, logement insalubre ou indécent, charges locatives abusives, congé frauduleux, menace d'expulsion : le Cabinet BERTUZZI, avocat en droit immobilier au Barreau de Marseille, défend vos droits et vous assiste dans vos démarches amiables et judiciaires devant les juridictions de tout le ressort de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence.Vos droits fondamentaux en tant que locataire
Le droit à un logement décent
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé du locataire, et répondant aux critères de performance énergétique minimale (loi du 6 juillet 1989, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023).Un logement est considéré comme indécent s'il présente notamment : des infiltrations d'eau, une installation électrique dangereuse, un défaut de chauffage, une humidité excessive avec moisissures, un DPE classé G (à compter du 1er janvier 2025) ou F (à compter du 1er janvier 2028), une absence de ventilation, des menuiseries ne fermant pas correctement.
Cas pratique : un locataire d'un appartement à Marseille constate des infiltrations d'eau importantes depuis le toit. Malgré plusieurs courriers, le bailleur ne fait rien. Maître BERTUZZI met en demeure le bailleur par LRAR, puis saisit le Juge des contentieux de la protection qui ordonne la réalisation des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard, réduit le loyer de 30 % pendant la période d'indécence et alloue des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
La restitution du dépôt de garantie
Le bailleur dispose d'un délai d'un mois (si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée) ou de deux mois (en cas de dégradations) pour restituer le dépôt de garantie après le départ du locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.Cas pratique : un locataire quitte un appartement à Toulon en parfait état. Le bailleur conserve la totalité du dépôt de garantie sans justification pendant 4 mois. Maître BERTUZZI met en demeure le bailleur, puis saisit le juge qui condamne le bailleur à restituer le dépôt de garantie majoré de 40 % (10 % × 4 mois) du loyer mensuel, outre 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
La contestation du congé délivré par le bailleur
Le congé délivré par le bailleur (pour vente, pour reprise personnelle ou pour motif légitime et sérieux) doit respecter des conditions de forme et de délai strictes. Le congé doit être notifié au moins six mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandée avec AR, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.En cas de congé pour vente, le bailleur doit adresser une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. En cas de congé pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise et indiquer le bénéficiaire.
Un congé irrégulier ou frauduleux (congé pour reprise alors que le bailleur n'occupe jamais le logement, congé pour vente à un prix manifestement surévalué pour dissuader le locataire) peut être annulé par le juge, et le bailleur condamné à des dommages-intérêts.
Locataire en difficulté financière : les dispositifs de protection
Si vous êtes locataire et que vous traversez une période de difficultés financières rendant le paiement du loyer difficile, plusieurs dispositifs existent pour vous protéger :Demande de délais de paiement au juge : le Juge des contentieux de la protection peut accorder des délais allant jusqu'à trois ans pour apurer la dette locative, en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Si les échéances sont respectées, le bail est préservé.
Saisine de la commission de surendettement : si votre endettement global est devenu insupportable, la commission de surendettement de la Banque de France peut intégrer la dette locative dans un plan de redressement.
Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : ce dispositif départemental peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative sous conditions de ressources.
Aide personnalisée au logement (APL) et allocation logement : vérifiez que vous percevez les aides auxquelles vous avez droit auprès de la CAF.
CCAPEX : la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives examine votre situation et peut orienter vers des solutions de maintien dans le logement.
Maître BERTUZZI vous assiste dans la mise en œuvre de ces dispositifs et vous défend devant le Juge des contentieux de la protection de Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou Nice en cas de procédure d'expulsion.
Le DALO : droit au logement opposable
Si vous êtes menacé d'expulsion sans solution de relogement et que vous avez effectué des démarches de recherche de logement restées infructueuses, vous pouvez saisir la commission de médiation DALO (droit au logement opposable). La commission peut vous reconnaître comme prioritaire pour l'attribution d'un logement social. En cas d'absence de proposition de relogement dans un délai raisonnable, le Tribunal administratif peut condamner l'État à vous reloger sous astreinte. Maître BERTUZZI vous assiste dans cette procédure.Foire aux questions — Défense du locataire
Mon propriétaire refuse de faire les travaux. Que puis-je faire ?
Mettez votre bailleur en demeure par LRAR en détaillant les désordres et en fixant un délai raisonnable. En l'absence de réponse, saisissez le Juge des contentieux de la protection pour obtenir une injonction de faire sous astreinte, une réduction de loyer et des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Maître BERTUZZI vous assiste dans ces démarches.
Mon bailleur m'a donné congé pour vendre. Est-ce valable ?
Le congé doit respecter le délai de six mois avant la fin du bail, comporter une offre de vente au locataire (droit de préemption) et indiquer le prix et les conditions de la vente. Le non-respect de ces conditions entraîne la nullité du congé.
Puis-je suspendre le paiement de mon loyer si le logement est indécent ?
Non, le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative, même si le logement est indécent. Il doit saisir le juge pour obtenir une réduction ou une suspension du loyer. Un arrêt de paiement unilatéral expose le locataire à une procédure d'expulsion. Toutefois, la Cour de cassation a admis l'exception d'inexécution dans certains cas en matière de bail commercial (Cass. civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
Mon propriétaire a augmenté mon loyer abusivement. Que faire ?
L'augmentation du loyer en cours de bail est encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Toute augmentation supérieure à l'IRL applicable est abusive et contestable. Marseille est en outre soumise à l'encadrement des loyers expérimental dans certaines zones. Maître BERTUZZI vérifie la régularité de l'augmentation et conteste les hausses abusives.
Puis-je quitter mon logement sans préavis en cas de logement indécent ?
Le locataire d'un logement meublé en zone tendue (Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Toulon) bénéficie d'un préavis réduit à un mois. Pour un logement non meublé, le préavis est de trois mois, sauf exceptions légales (mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, zone tendue). L'indécence du logement peut constituer un motif de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur.