Litiges syndic, charges et assemblée générale

Avocat copropriété à Marseille — Litiges syndic, charges et assemblée générale

Le droit de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, profondément modifiés par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019, est un domaine complexe qui génère de nombreux litiges. Marseille, avec son parc immobilier ancien et ses copropriétés dégradées, est particulièrement concernée par ces contentieux.
Le Cabinet BERTUZZI, avocat en droit immobilier au Barreau de Marseille, intervient dans l'ensemble des contentieux de la copropriété devant les juridictions de Marseille, Aix-en-Provence, Tarascon, Toulon, Draguignan, Nice, Grasse et Digne-les-Bains.
 

La contestation des décisions d'assemblée générale

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester les décisions d'assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est strict, impératif et ne peut être ni suspendu ni interrompu. Au-delà, la décision devient définitive et s'impose à tous.
Les motifs de contestation sont variés : irrégularité de convocation (défaut de notification dans le délai de 21 jours, ordre du jour incomplet), vice du mandat de représentation, défaut de quorum, abus de majorité (une décision qui avantage certains copropriétaires au détriment des autres sans justification liée à l'intérêt collectif), décision prise en violation du règlement de copropriété, absence de mise en concurrence pour les travaux.
Cas pratique : dans une copropriété à Marseille, l'assemblée générale vote des travaux de ravalement pour un montant de 200 000 euros sans aucune mise en concurrence entre entreprises, sur proposition exclusive du syndic qui a un lien d'intérêt avec l'entreprise retenue. Un copropriétaire opposant conteste la décision devant le Tribunal judiciaire de Marseille. Le juge annule la résolution pour abus de majorité et absence de mise en concurrence (obligation issue de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN).

Le recouvrement des charges de copropriété impayées

Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, dispose de pouvoirs renforcés pour le recouvrement des charges impayées. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le syndic peut engager la procédure de recouvrement sans autorisation préalable de l'assemblée générale, y compris la procédure de saisie immobilière pour les dettes les plus importantes.
La procédure de recouvrement commence par une mise en demeure par LRAR, suivie d'une assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Le copropriétaire défaillant peut être condamné au paiement des charges, des intérêts de retard, de la clause pénale prévue au règlement de copropriété et des frais de procédure.
Cas pratique : un copropriétaire à Aix-en-Provence ne paie plus ses charges depuis 18 mois. Le syndic, assisté par Maître BERTUZZI, engage la procédure de recouvrement. Le tribunal condamne le copropriétaire au paiement de l'arriéré, des intérêts au taux légal majoré, de la clause pénale de 10 % et des frais irrépétibles. En l'absence de paiement, des mesures d'exécution forcée (saisie sur compte bancaire, saisie immobilière) sont engagées.
Inversement, le copropriétaire mis en cause peut contester le montant des charges, la clé de répartition si elle est erronée, ou l'appel de fonds pour des travaux non régulièrement votés. Maître BERTUZZI vous défend dans cette contestation.

La responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic est responsable de la gestion de l'immeuble et de l'exécution fidèle des décisions d'assemblée générale. Sa responsabilité peut être engagée en cas de : travaux votés non réalisés ou réalisés tardivement, gestion financière défaillante (placement des fonds sur un compte non séparé, absence de reddition des comptes), défaut d'entretien des parties communes entraînant un préjudice pour un copropriétaire, défaut de souscription des assurances obligatoires, non-convocation de l'assemblée générale annuelle.
La responsabilité du syndic peut être engagée même pour des informations contenues dans les archives de la copropriété antérieures à son mandat, qu'il a l'obligation de consulter (principe dégagé par la jurisprudence récente). Maître BERTUZZI engage la responsabilité du syndic devant le tribunal ou assiste les copropriétaires dans la procédure de changement de syndic.

Les litiges entre copropriétaires

Troubles de voisinage (nuisances sonores, odeurs), atteintes aux parties communes (appropriation d'un couloir, modification d'une façade sans autorisation), travaux privatifs non autorisés par l'AG (abattement d'un mur porteur, installation d'une climatisation sur la façade), non-respect du règlement de copropriété (activité commerciale dans un lot à usage d'habitation). Ces litiges relèvent du Tribunal judiciaire et sont soumis à une tentative préalable de conciliation ou de médiation dans certains cas.