Les trois garanties légales qui protègent le maître d'ouvrage

Avocat litige construction et rénovation à Marseille — Malfaçons, garanties et référé expertise

Un projet de construction ou de rénovation peut rapidement devenir source de litiges complexes : malfaçons, non-conformités, retards de livraison, abandon de chantier, dépassement de budget, défaut d'assurance du constructeur. Le droit de la construction est une matière extrêmement technique où les règles de procédure sont délicates, en particulier au niveau des délais de prescription.
Le Cabinet BERTUZZI, avocat en droit immobilier au Barreau de Marseille, intervient auprès des particuliers et des professionnels dans tout le ressort de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence pour faire valoir leurs droits face aux constructeurs, promoteurs, architectes, maîtres d'œuvre et artisans.
 

Les trois garanties légales qui protègent le maître d'ouvrage

La garantie de parfait achèvement (1 an après la réception)

Elle couvre tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage dans l'année qui suit la réception des travaux, quels que soient leur nature et leur degré de gravité (article 1792-6 du Code civil). L'entrepreneur est tenu de les réparer dans un délai raisonnable. En cas d'inexécution, le maître d'ouvrage peut faire exécuter les travaux par un tiers aux frais de l'entrepreneur défaillant, après mise en demeure restée infructueuse.

La garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans après la réception)

Elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment : volets, stores, chauffe-eau, radiateurs, robinetterie, portes intérieures, revêtements de sol amovibles, équipements de cuisine intégrée (article 1792-3 du Code civil). Ces éléments peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre.

La garantie décennale (10 ans après la réception)

C'est la garantie la plus protectrice. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil) : fissures structurelles, infiltrations par la toiture ou les façades, défaut d'étanchéité des fondations, affaissement du plancher, dysfonctionnement du système d'assainissement. L'assurance décennale, obligatoire pour tout constructeur, garantit le financement des réparations.

Le référé expertise : première étape incontournable

En présence de désordres de construction, la procédure contentieuse débute presque toujours par un référé expertise devant le Président du Tribunal judiciaire compétent (article 145 du Code de procédure civile). L'expertise judiciaire est la pièce maîtresse du dossier : elle permet de constater contradictoirement les désordres, d'en rechercher les causes techniques, de déterminer les responsabilités respectives des intervenants et de chiffrer le coût des travaux de reprise.
Cas pratique : un propriétaire fait rénover une villa à Toulon. Après les travaux, il constate des infiltrations d'eau par la toiture refaite et des fissures dans les cloisons. Maître BERTUZZI assigne en référé l'entreprise de couverture et l'entreprise de maçonnerie devant le Tribunal judiciaire de Toulon. Le Président désigne un expert judiciaire en bâtiment. Au cours de trois réunions d'expertise (accédits), l'expert constate l'origine des infiltrations, identifie les malfaçons et chiffre les reprises à 45 000 euros.
Maître BERTUZZI vous assiste à chaque étape de l'expertise : préparation des pièces techniques, présence aux accédits, rédaction des dires (observations écrites adressées à l'expert pour orienter ses investigations et contester les arguments adverses), analyse critique du pré-rapport et du rapport définitif.

Après l'expertise : négociation ou assignation au fond

Une fois le rapport d'expertise déposé, Maître BERTUZZI engage une négociation amiable avec les constructeurs et leurs assureurs décennaux. Le rapport d'expertise constitue un levier de négociation décisif car les conclusions de l'expert sont, en pratique, très largement suivies par les tribunaux. En cas d'échec de la négociation, Maître BERTUZZI saisit le Tribunal judiciaire au fond pour obtenir la condamnation solidaire des responsables à la prise en charge des travaux de reprise et à l'indemnisation de l'ensemble des préjudices : trouble de jouissance, préjudice moral, frais de relogement temporaire, perte de loyers.

L'assurance dommages-ouvrage

Le maître d'ouvrage est tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances). Cette assurance préfinance les travaux de réparation des désordres de nature décennale dans un délai de 90 jours, sans attendre la détermination des responsabilités. L'assureur dommages-ouvrage se retourne ensuite contre les constructeurs responsables.
En pratique, de nombreux particuliers omettent de souscrire cette assurance, ce qui ne les prive pas de leurs recours contre les constructeurs mais complique et rallonge l'obtention de l'indemnisation. En cas de refus de prise en charge par l'assureur dommages-ouvrage, Maître BERTUZZI engage les recours nécessaires.

Les litiges les plus fréquents en construction

Malfaçons et non-conformités : fissures, infiltrations, défauts d'étanchéité, non-respect des plans, des DTU ou des normes parasismiques. Abandon de chantier : l'entreprise cesse les travaux en cours de réalisation sans motif légitime. Retard de livraison : dépassement des délais contractuels, pénalités de retard, préjudice de jouissance. Dépassement du budget : travaux supplémentaires non autorisés, surcoûts non justifiés. Défaut d'assurance : constructeur non couvert par une assurance décennale, ce qui expose le maître d'ouvrage à un défaut de garantie. VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : retard de livraison, non-conformités par rapport aux plans et à la notice descriptive, réserves non levées.