Avocat loyers impayés à Marseille — Défense du bailleur et procédure d'expulsion
Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire ne paie plus son loyer ? En 2024, plus de 24 500 expulsions locatives forcées ont été exécutées en France, soit une augmentation de 29 % par rapport à 2023. Les loyers impayés constituent le contentieux locatif le plus fréquent et peuvent rapidement mettre en péril la situation financière du propriétaire, notamment lorsque celui-ci rembourse un crédit immobilier.Le Cabinet BERTUZZI, avocat en droit immobilier au Barreau de Marseille, accompagne les propriétaires dans le recouvrement des loyers impayés et la procédure d'expulsion devant l'ensemble des juridictions du ressort de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence : Marseille, Aix-en-Provence, Tarascon, Toulon, Draguignan, Nice, Grasse et Digne-les-Bains.
Le cadre juridique : la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, constitue le socle de la procédure d'expulsion pour loyers impayés. L'article 24 impose désormais la clause résolutoire dans tous les baux d'habitation et fixe le nouveau délai légal post-commandement.Point important : selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), le nouveau délai de six semaines ne s'applique qu'aux baux conclus après le 29 juillet 2023. Les baux en cours restent soumis au délai de deux mois prévu dans leurs clauses contractuelles. Cette distinction est fondamentale pour la validité de votre procédure.
Les étapes de la procédure de recouvrement et d'expulsion
Étape 1 — Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Le bailleur fait signifier par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte doit comporter, à peine de nullité, un décompte détaillé des sommes réclamées poste par poste (loyers, charges, intérêts de retard), la reproduction intégrale de la clause résolutoire, et les mentions informatives prévues par la loi.Cas pratique : un propriétaire à Marseille signifie un commandement de payer sans y annexer le décompte détaillé. Le locataire conteste. Le juge annule le commandement et la procédure reprend à zéro, avec plusieurs mois de perdus. L'assistance d'un avocat dès cette étape permet d'éviter ces écueils de forme.
Étape 2 — La signalisation à la CCAPEX
Le commandement de payer doit être signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône, du Var ou des Alpes-Maritimes selon la localisation du bien. Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiale), l'assignation ne peut être délivrée qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de cette commission, sous peine d'irrecevabilité de la demande.Étape 3 — L'assignation devant le Juge des contentieux de la protection
Si le locataire n'a pas régularisé sa dette dans le délai imparti (six semaines pour les baux postérieurs au 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs), Maître BERTUZZI assigne le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire compétent aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges, d'une indemnité d'occupation et du prononcé de l'expulsion.Étape 4 — Le jugement et les délais de paiement
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire s'il estime que sa situation le justifie (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai maximal de trois ans. Toutefois, en présence d'impayés persistants ou de mauvaise foi caractérisée, les tribunaux peuvent refuser tout aménagement et autoriser l'expulsion immédiate (Cass. civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Si les délais accordés ne sont pas respectés, la clause résolutoire reprend ses effets de plein droit.Étape 5 — L'expulsion
Après obtention du jugement définitif ou exécutoire par provision, si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, la procédure d'expulsion est mise en œuvre par le commissaire de justice. En cas de résistance, le concours de la force publique est requis auprès du Préfet. En cas de refus du Préfet, l'État engage sa responsabilité et le bailleur peut obtenir une indemnisation.La trêve hivernale : règles et exceptions
La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Attention : la trêve suspend uniquement l'exécution de la mesure d'expulsion, pas la procédure judiciaire ni la dette locative. Depuis les réformes récentes, des exceptions existent : squatteurs, occupation temporaire d'un logement, relogement effectivement proposé, péril ou danger manifeste.Les procédures judiciaires continuent à se dérouler normalement pendant la trêve. Il est donc stratégiquement pertinent d'engager la procédure dès les premiers impayés pour obtenir un jugement avant la période de trêve.
Cas pratiques d'intervention du Cabinet BERTUZZI
Cas n° 1 — Locataire défaillant à Marseille
Un propriétaire d'un appartement dans le 6e arrondissement de Marseille fait face à 8 mois de loyers impayés. Maître BERTUZZI signifie un commandement de payer, assigne devant le Juge des contentieux de la protection, obtient la constatation de la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement de l'arriéré. Le locataire quitte les lieux après signification du jugement, évitant la procédure d'expulsion forcée.Cas n° 2 — Refus de délais par le juge pour mauvaise foi
Un locataire à Aix-en-Provence accumule 14 mois d'impayés malgré plusieurs relances. Le juge refuse d'accorder des délais de paiement au vu de la mauvaise foi caractérisée du locataire (absence de toute proposition de règlement, revenus suffisants non affectés au paiement du loyer) et ordonne l'expulsion immédiate, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872).Cas n° 3 — Dégradations locatives
Un locataire quitte les lieux après avoir causé d'importants dégâts. La Cour de cassation a rappelé que la créance au titre des dégradations locatives n'est pas déterminée en vertu des seules stipulations du bail : un devis de remise en état est nécessaire pour fonder la réclamation (Cass. civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-21.501). Maître BERTUZZI rassemble les preuves (état des lieux comparatif, photos, devis) et obtient la condamnation du locataire.Les autres contentieux locatifs traités par le Cabinet BERTUZZI
Au-delà des loyers impayés, Maître BERTUZZI intervient pour les bailleurs dans l'ensemble des litiges locatifs : dégradations du logement et retenue sur dépôt de garantie, troubles de voisinage causés par le locataire, sous-location non autorisée, occupation sans titre après expiration du bail, squatteurs (procédure accélérée), litiges sur les charges locatives et leur régularisation, défaut d'assurance du locataire, congé pour vente ou reprise personnelle et contentieux y afférent.Foire aux questions — Bailleur et loyers impayés
Combien de temps dure la procédure d'expulsion à Marseille ?
En moyenne, entre le commandement de payer et l'expulsion effective, il faut compter 12 à 24 mois, en fonction de la charge du tribunal et de la situation du locataire. L'assistance d'un avocat dès le premier impayé accélère considérablement la procédure en évitant les erreurs de forme qui entraînent des nullités.
Puis-je changer les serrures ou couper l'eau moi-même ?
Non. Toute voie de fait du bailleur (changement de serrure, coupure d'eau ou d'électricité, mise à la porte sans titre exécutoire, déménagement des affaires du locataire) constitue une infraction pénale sanctionnée par l'article 226-4-2 du Code pénal : trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Seule la procédure judiciaire permet une expulsion légale.
Mon locataire bénéficie-t-il toujours de la trêve hivernale ?
Oui, sauf exceptions légales (squatteurs, relogement proposé, péril). La trêve s'étend du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, l'expulsion ne peut être exécutée, mais la procédure judiciaire continue de se dérouler.
Le délai post-commandement est-il de 6 semaines ou 2 mois ?
Il dépend de la date de conclusion du bail. Pour les baux signés après le 29 juillet 2023 : six semaines. Pour les baux antérieurs : le délai contractuel de deux mois est maintenu (Avis Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
Mon bien est à Toulon, Nice ou Aix-en-Provence. Pouvez-vous m'assister ?
Oui. Le Cabinet BERTUZZI plaide devant tous les tribunaux judiciaires du ressort de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence : Marseille, Aix-en-Provence, Tarascon, Toulon, Draguignan, Nice, Grasse et Digne-les-Bains.
Que faire si le Préfet refuse le concours de la force publique ?
Le refus du Préfet engage la responsabilité de l'État. Le bailleur peut obtenir l'indemnisation de son préjudice (loyers perdus, indemnités d'occupation non perçues) devant le Tribunal administratif compétent. Maître BERTUZZI vous assiste dans cette procédure.