Bail commercial : Les obligations du bailleur de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible sont des obligations de résultat
Publié le :
26/09/2025
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Cass. civ. 3, 19 juin 2025, n° 23-18.853
La Cour de cassation vient de rendre un important arrêt en matière de baux.
La Cour considère que les obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible pesant sur bailleur au bénéficie de son preneur, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, sont des obligations de résultat.
L’affaire portait sur des infiltrations de la toiture, dont le preneur avait informé le bailleur, qui avaient causé trouble de jouissance du preneur.
Cette qualification permet de mieux fonder la période d’indemnisation du préjudice de jouissance du preneur, qui s’étend du moment où la bailleresse est mise au courant, jusqu’à la cessation du trouble.
La qualification d’obligation de résultat entraine une responsabilité sans faute du bailleur :
Le bailleur ne peut plus s’exonérer de sa responsabilité, par exemple, en prouvant qu’il n’a pas commis de faute.
Seul un cas de force majeure, c’est-à-dire « un événement échappant au contrôle du bailleur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », est susceptible d’exonérer le bailleur ou, plus exactement, s’agissant d’une obligation continue, de suspendre l’obligation du bailleur le temps de l’existence de cet évènement.
La Cour de cassation a sanctionné le bailleur, considérant qu’il aurait pu, une fois informée des désordres par son preneur, y remédier sans pouvoir opposer les difficultés d’accès aux parties privatives ou l’inaction du syndic (les infiltrations trouvaient leur origine dans les parties communes) qui ne constituaient pas un cas de force majeure. La Cour de cassation considère que le bailleur pouvait – et devait – en dernière extrémité avancer les frais des travaux au preneur pour faire cesser le trouble.
La période l’indemnisation du préjudice de jouissance :
La Cour de cassation estime que le bailleur, informé des désordres, ne se libère pas de son obligation de « garantir la jouissance paisible des lieux loués » en sollicitant du syndicat des copropriétaires qu’il cesse le trouble ayant son origine dans les parties communes.
Seule une intervention personnelle du bailleur en vue de faire cesser le désordre, notamment en faisant exécuter les travaux sur les parties privatives, ou faire exécuter les travaux par le preneur en lui faisant l’avance du coût de ces derniers, est de nature à remplir son obligation.
Cette obligation du bailleur ne cesse que par un cas de force majeure.
En l’absence d’un cas de force majeure caractérisé, la cour considère que la période du préjudice de jouissance à indemniser s’étend depuis le moment où le bailleur a été informé du désordre et jusqu’à sa cessation.
C’est cette information qui marque le point de départ de la défaillance du bailleur. Mais une fois informé, le bailleur ne peut se contenter de simplement écrire au syndic, qui au surplus n’est pas compétent pour agir dans les parties privatives.
Seule la cessation du trouble pourra effectivement libérer le bailleur.
C’est dire qu’il devra, soit faire exécuter lui-même les travaux ou, en cas d’impossibilité matérielle ou technique d’accéder au local, avancer les fonds nécessaires à ces derniers afin de permettre à son locataire d’y procéder lui-même.
À retenir :
- Si le local donné à bail commercial est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur doit exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des lieux loués, sauf durant le temps où la force majeure l'empêcherait de remplir ses obligations.
- La mise en demeure du syndicat des copropriétaires par le bailleur d’avoir à faire cesser le trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne libère pas le bailleur de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués par son locataire.
- La période d’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire court à compter du jour où le preneur en a informé son bailleur et jusqu'à la cessation des désordres,
- La réparation du préjudice de jouissance est intégrale.
Historique
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